sElbst ein Schweden Kaum jemand wusste etwas über Castellum AB. Aber der überstürzte Verkauf von 40 Millionen Aktien des Immobilienunternehmens Anfang dieses Monats wird jetzt von einigen als Vorbote der Zukunft des europäischen Immobilienmarktes angesehen.
Der Verkäufer, M2 Asset Management AB, begründete seine Entscheidung mit sinkenden Marktpreisen, die seine „Fähigkeit zur Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen“ beeinträchtigten. Der Rückzug eines Großaktionärs ist eine weitere Episode in einem turbulenten Jahr, in dem sich der Börsenwert schwedischer Immobilienunternehmen halbiert hat.
Eine Entspannung ist kaum zu erwarten. Laut Bloomberg-Angaben muss die Branche im nächsten Jahr Schulden in Höhe von mehr als 10 Milliarden Euro zurückzahlen. Ende 2026 hat der Geschäftsbereich einen Refinanzierungsbedarf von rund 42 Milliarden Euro.
Kurzfristiges Fremdkapital und variable Zinsen
Die Finanzierungsengpässe schwedischer Immobilienunternehmen sind auf ihre kurzfristigen variabel verzinslichen Anleihen in einem Umfeld steigender Zinsen zurückzuführen. Dies macht den Immobilienmarkt des skandinavischen Landes zwar anfälliger als andere in der Region, wird aber als potenzieller Lackmustest für den Rest des Sektors angesehen Europa genau beobachtet.
Einige Immobilienunternehmen haben möglicherweise keine andere Wahl, als sich über die Börse zu finanzieren. „Im schlimmsten Fall, wenn es kein Kredit-Tauwetter gibt, könnte Schweden an der Spitze einer Reihe von Rettungsaktionen durch börsennotierte Immobilienunternehmen in Europa stehen“, sagte Peter Papadakos, Managing Director bei Green Street. der börsennotierte Immobiliensektor in Europa.“
Die schwedische Zentralbank und die schwedische Finanzaufsichtsbehörde haben wiederholt davor gewarnt, dass die Risiken aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung die Finanzstabilität des Landes gefährden. Die größte Sorge ist der Spillover-Effekt für die schwedischen Banken: Wohnungsbaudarlehen machten im vergangenen Jahr etwa zwei Drittel des gesamten Kreditportfolios im nordischen Land aus, verglichen mit weniger als einem Drittel in den viel größeren Volkswirtschaften des Euroraums.
Hohe Schulden
Anders Kvist, leitender Berater des Direktors der schwedischen Aufsichtsbehörde FSA, sagt die Aufsichtsbehörde seit mindestens vier Jahren für hohe Schulden bei gewerblichen Immobilienunternehmen. „Sinkende Immobilienwerte können eine Dominowirkung haben“, sagt Kvist: „Wenn die Immobilienwerte sinken, sinken die für den Kredit zur Verfügung stehenden Sicherheiten. Dies kann dazu führen, dass mehr Sicherheiten verlangt werden, was wiederum zu Notverkäufen führt.“
Gewerbliche Vermieter wie Fastighets AB Balder, SBB und Castellum – das Unternehmen wird am Donnerstag die Ergebnisse des dritten Quartals bekannt geben – haben in den letzten zehn Jahren in Schweden eine Wachstumsstrategie verfolgt, die darauf basiert, Milliarden von Dollar an billigem Geld von ertragshungrigen Anleiheinvestoren zu beschaffen . Diese Strategie wurde von allen europäischen Märkten übernommen, die von extrem niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen profitierten.
Die steigende Inflation und die daraus resultierende aggressive Straffung der Geldpolitik durch die Zentralbanken haben das Blatt gewendet. Die Auswirkungen auf den schwedischen Immobilienmarkt, der im vergangenen Jahr zu den boomendsten der Welt gehörte, waren schnell und unerbittlich. Die Aktien der SBB fielen 2022 um rund 10 Prozent. Anleihen im gesamten Sektor sind gefallen. Die Ratingagentur Moody’s Investors Service hat Balders Investment Grade am Mittwoch auf High Yield herabgestuft.