Der schwedische Wohnungskonzern Heimstaden Bostad plant, für mehr als 800 Millionen Euro fast 4.000 Wohnungen in Berlin zu kaufen. Es ist bemerkenswert. Die Koronapandemie hat auf dem deutschen Immobilienmarkt kaum Spuren hinterlassen, aber die Mieten in Berlin sind in letzter Zeit gesunken.
Es gibt auch scharfe Regulierung durch staatliche Intervention wie die Mietdeckung. Infolgedessen werden auch viele Langzeitmieter im Portfolio von den im Oktober vom Staat verhängten Mietbefreiungen profitieren.
Aus Anlegersicht sollte dies abschreckend sein. Dass die Die schwedische Gruppe investiert weiterhin in Berlinkönnte einen strategischen Signaleffekt für die Branche haben.
Denn Wohnimmobilien können immer noch wirtschaftlich sein und sogar einen zusätzlichen Gewinn beim späteren Verkauf versprechen. Ob sich der Deal auszahlt, bleibt für die Häuser auf der Einkaufsliste der Schweden in Friedrichshain-Kreuzberg abzuwarten.
Da sie sich in einem „sozial geschützten Gebiet“ befinden, müssen Entwürfe von Kaufverträgen dem Distrikt zur Genehmigung vorgelegt werden. Der Stadtrat der Bauabteilung, Schmidt, erhält derzeit Berichte über den „Marktwert“ dieser Immobilien.
Dann wird klar, ob nach Abzug der Finanzierungs- und Verwaltungskosten noch etwas als „Rendite“ übrig bleibt. Aber auch wenn nicht, kaufen einige Finanzinvestoren die Immobilie immer noch. Weil sie spekulieren, dass ihr Wert steigen wird und dass sie einen Gewinn erzielen werden, wenn sie später verkauft werden.
Warum kommen die Skandinavier eigentlich nach Berlin?
Berlin ist eine Marke, eine Marke, wie das Sprichwort sagt: Die einzige deutsche Metropole, die im gleichen Atemzug mit Paris, London oder New York erwähnt wird. Und in der Corona-Krise ist die wirklich große Party vorbei. Aber auch das Berghain ist jetzt wieder als Museum geöffnet. Und Berlin kann mit der Pandemie viel besser umgehen als Madrid oder andere Metropolen.
[Einer der beiden Autoren unseres Artikels wohnt in einem Haus, das Heimstaden kaufen will. Lesen Sie bei Tagesspiegel Plus, wie Kreuzberger Mieter aus Sorge vor dem Investor zusammenrücken.]
Dies ist ein weiterer Grund, warum viele Volkswirtschaften auf eine stärkere Erholung in diesem Land setzen als im übrigen Europa, sobald ein Impfstoff verfügbar ist. Dies würde wiederum den Zustrom junger qualifizierter Arbeitskräfte in die Region fördern. Diese neuen Berliner brauchen eine Wohnung, und weil es bereits einen Mangel gibt, werden die Mieten und Preise wieder steigen.
Warum schreckt das Mietlimit die Anleger nicht wie beabsichtigt ab?
Die Mietobergrenze könnte Mitte nächsten Jahres vom Bundesverfassungsgericht aufgehoben werden. Aber selbst wenn dies nicht der Fall ist, läuft das Gesetz nach fünf Jahren aus. Dann weht spätestens wieder der kalte Marktwind. Zumindest glauben das Investoren wie der Milliardär Ivar Tollefsen und die Manager des von ihm kontrollierten Heimstadener Unternehmens.
[Milliardär Ivar Tollefsen: Wer ist der Mann, der jetzt 4000 Wohnungen in Berlin kauft? Lesen Sie mehr über Tollefsen und seinen Konzern bei Tagesspiegel Plus.]
Darüber hinaus nehmen internationale Finanzinvestoren häufig die globale Situation am Kapitalmarkt an und haben nur wenige Alternativen, um ihr Kapital zu parken. Es gibt keine Zinsen mehr, es besteht das Risiko von Strafzinsen für Einlagen. Staatsanleihen werfen nichts mehr weg.
Die Anleger haben zumindest einen Teil des Geldes an der Börse investiert. Um das Risiko zu verteilen, benötigen Sie Immobilien und stabile Mieteinnahmen.
Wie bewertet der umstrittene Green Building Council von Friedrichshain-Kreuzberg die Großinvestition?
Als „Krisensituation“, sagt Florian Schmidt, Grünen-Stadtrat in Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg. Denn mit diesem Deal verschiebt sich die „Stadtstruktur“ ein wenig zugunsten von „finanzmarktgetriebenen Großinvestitionen“.
Der Kauf würde auf Kosten von Vermietern von öffentlichem Interesse wie Staatshäusern, Genossenschaften oder kleineren Hausbesitzern erfolgen, die Mieter nicht als reine „Finanzmathematik“ -Variable betrachten, die gedrückt werden muss, um die Renditeerwartungen des Unternehmens zu erfüllen.
Wird der Distrikt sein Vorkaufsrecht ausüben?
„Das überprüfen wir“, sagt Alderman Schmidt. Dies ist für fünf der 16 Häuser aus dem ersten bekannten Geschäft des norwegischen Investors möglich. Diese befinden sich in Umweltschutzgebieten. „Aber einige Häuser sind ziemlich teuer“, fährt Schmidt fort.
Dies liegt daran, dass etwa die Hälfte der Wohnungen möbliert vermietet und daher teurer sind, als es die Mietbremse zulässt. Erst wenn die Mietobergrenze im Oktober eingeführt wird, müssen diese Mieten gesenkt werden. Schmidt „hat den Eindruck, dass Kaufpreise gezahlt werden und spekuliert dann, dass die Mietobergrenze sinken wird“.
Wie beurteilt der Senator für Stadtentwicklung und Wohnungsbau die Einreise der Skandinavier?
„Wenn Heimstaden eine langfristige Perspektive hat und sich hier als Partner positioniert, muss das keine schlechte Sache sein“, sagt Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke). Entscheidend ist, ob das Unternehmen Vermeidungsvereinbarungen unterzeichnet.
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Auf diese Weise unterwirft sich ein Käufer von Eigenheimen sozialen Normen für Miete und Kündigung von Verträgen, die genauso fair sind wie die staatseigener Unternehmen. Ziel ist es, die Bewohner vor Vertreibung zu schützen. „Wir bereiten uns aber auch darauf vor, das Vorkaufsrecht für die Wohnungen in Schutzgebieten auszuüben“, sagt Scheel.
In diesem Fall schließt ein staatliches Unternehmen den Privatvertrag ab und kauft anstelle des Privatinvestors. Falls erforderlich, muss der Senat Eigenkapital einbringen, wenn die Häuser aufgrund des hohen Preises ohne Subventionen unrentabel sind. „Aber wir kaufen nicht jede Immobilie, wir prüfen jeden Einzelfall.“
Kann Helmstaden auch enteignet werden, wie es ein Referendum erfordert?
Heimstaden soll fast 4.000 Wohnungen auf der Einkaufsliste haben – und damit groß genug für die Enteignungspläne der Volksinitiative „Dispossessed Deutsche Wohnen & Co.“ „Am Dienstag haben wir im Repräsentantenhaus den Weg für das Repräsentantenhaus geebnet, sich mit dem Instrument der Sozialisierung zu befassen“, sagt Scheel.
„Wir sind uns im Senat einig, dass wir das Ziel der Initiative, das Portfolio der öffentlich verwalteten Wohnungen in Berlin zu erweitern, ausdrücklich unterstützen.“
Was sagen die Mietervertreter über den Investor?
Der Chef des Berliner Mieterverbandes, Reiner Wild, sagt: „Das Unternehmen ist auf uns zugekommen und will reden“. Es besteht ein Interesse an einem guten Verhältnis zu den Mietern. „Andererseits wurde auch gehört, dass Heimstaden keine Vermeidungsvereinbarung unterzeichnen will.“
Dies widerspricht wiederum dem Management von öffentlichem Interesse. Gleiches gilt für die Pensionskassen, die an der Gesellschaft beteiligt sein sollen. Sie erwarteten normalerweise eine Rendite von drei Prozent.
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Wild sagt: Mit einer Investition von knapp 4.000 Wohnungen zu einem geschätzten Durchschnittspreis von mehr als 3.500 Euro pro Quadratmeter können Sie nur auf das Ende der Mietobergrenze wetten. „Den Anlegern ist wahrscheinlich nicht klar, dass“ die Akquisition der Auslöser für die Diskussion über die Hitze der Verlängerung des Deckels ist. „“
Was bedeutet der Kauf für Mieter in Berlin?
Mietverträge gelten grundsätzlich unabhängig vom Eigentumsübergang. Sie können nicht einfach beendet werden. Eine Umwandlung in Mehrfamilienhäuser und deren Verkauf ist jedoch denkbar. Einige der Häuser befinden sich jedoch in Umweltschutzgebieten, in denen Mieter seit sieben Jahren eine erste Ablehnung haben.
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Wenn ein anderer Käufer danach kommt, kann er dem Mieter keine weitere Kündigungsfrist von fünf Jahren gewähren, weil er dies benötigt. Die Mieter in den Umweltschutzgebieten haben einen relativ langen Kündigungsschutz.
Ein Sonderfall sind die vom Vorbesitzer einer Reihe von Häusern in Friedrichshain-Kreuzberg abgeschlossenen befristeten Mietverträge. Nach Angaben von Anwälten der Mietergemeinschaft eV können diese Verträge in reguläre Mietverträge umgewandelt werden. Eine Untersuchung durch das Wohnungsamt steht noch aus.
